분양제도에 대한 공부와 619부동산대책에 대한 관계자들의 반응은 무엇인가?

부동산 신규분양에 대해서 알아보는 시간을 가져보자!

선분양제도는 무엇일까요?

부동산 분양에서는 선분양제도와 후분양제도로 나누어진다. 선분양제도에서는 건설회사가 착공을 준비하거나 이미 공사가 진행중인 부동산을 일반인들에게 공개 매각을 하고, 팔리지 않고 남은 부동산은 미분양이라고 부른다. 여기서 미분양 아파트, 오피스텔 등이 나오는 것이다. 우리나라와 대만 그리고 홍콩과 같은 나라에서는 주거용 부동산에 대해서 선분양제도가 시행되고 있다. 반면에 미국, 일본 유럽 등에서는 상업용 부동산인 호텔, 오피스, 아파트형공장, 리조트 개발 등에 대해서만 선분양제도가 시행되고 있다.

공통적으로 선분양사업은 PF의 규모가 크고 자금 조달을 건설회사가 자체조달 하거나, 리츠 등을 통해 조달하기 어려운 사업들이 대부분이다. 우리나라와 대만, 홍콩 등 주거용 부동산 들 역시도 PF가 수천억원에서 수조원까지 이르는 대단지 사업이 대부분이기 때문에 건설사에서 자체적인 자본으로 짓는 것이 어렵다. 따라서 선분양을 통해서 일반 손님들에게 돈을 받아서 건물을 지어나가는 자금을 조달해나가는 방식이다. 건설업체가 재개발이나 신규택지, 재건축 등으로 부지를 취득했을 경우 공개 매각을 진행하게 되는데, 사람들은 건설사가 제시한 분양홍보관, 모델하우스 등을 보고 분양에 청약을 넣게 된다. 이 분양이 청약이 다 진행이 되면, 분양 대금을 계약금, 중도금, 잔금 형식으로 조달하여 건설사가 금융회사에서 끌어다쓴 부채와 자본을 가지고 아파트, 오피스텔 등을 완공하게 되는 것이다. 우리나라의 아파트의 경우 아파트 투유를 통해 청약을 받고 있다.

후분양제도에 대해서 알아보도록 합시다.

공정률이 90%이상으로 진행된 부동산이 물량을 공급하기 시작하며 분양 받고자 하는 사람들을 입주시키는 제도를 후분양제도라고 말한다. 미국의 경우 주거용 부동산, 일본은 주거용 부동산과 상업용 부동산을 모두 후분양제도를 선택하여 시행하고 잇다. 유럽의 경우는 주거용 부동산에 대해서는 후분양제도가 우선적으로 적용되는 경우가 대부분이지만, 건설사의 특성에 따라 달라지기도 한다. 상업용 부동산은 PF와 함게 진행을 해야되는 경우가 많기 때문에 선분양제도를 시행하고 있는 경우가 대부분이다. 우리나라의 경우 앞서 언급한 것과 같이 상업용 부동산이 PF와 함께 진행하기 때문에 선분양보다 후분양을 많이 하는 것이 특징이다. 동북아시아 무역타워나 잠실의 롯데월드타워, 판교신도시의 알파돔시티 등을 봐도 수조원의 PF를 미리 꾸려 놓은 후 공사하여 후분양을 시행하고 있다.

우리나라에서 진행하고 있는 후분양제의 경우 2004년부터 공공 부문에 공급하는 경우에만 시범사업을 시행하였고 2007년부터 단계적으로 후분양제를 의무화하겠다고 했다. 하지만 2008년 미국발 서브프라임모기지론이 터지고, 도입 계획이 폐지가 되었다. 하지만 2010년부터 주거용 부동산에 대해 일부 후분양제도가 도입되고 시행하여 지역주택조합아파트형태나 순수 후분양 물량으로 강원도 속초, 충북 청주, 경기도 파주 등에서 일부 시행되었다. 하지만 우리나라에서는 시장상황상 대단지 형태가 대부분이고 리츠나 펀드의 발달이 다른 나라에 비하여 적은 편이다. 그렇게 때문에 건설사들이 자본 조달이 어려워서 아직 전면적인 시행이 되지 못하고 있는 것이다. 본시장을 발달시켜야만 후분양제도를 건설사들이 쉽게 선택하여 진행할 수가 있다. 특히 공정률이 90%까지 진행되는 동안 100%가 미분양인 상태의 상황을 건설사가 감당해야하는 단점으로 자본조달이 어려워  후분양제도를 시행하기 어려운데 펀드나 리츠, 채권시장 그리고 유상증자가 쉬워지는 주식시장들이 발달해야만이 가능하다.

우리나라와 달리 미국, 유럽, 일본과 같이 후분양제도가 장착된 나라들은 부동산 펀드가 잘 발달되어 있어서 주거용 부동산에 후분양제도가 원활히 시행이 되고 있다. 하지만 우리나라의 경우 건설사들이 주식상장이 어려우며, 신용등급 역시도 낮게 나오는 형편이기 때문에 증권사에서 PF대출을 받는 상황이다. 그러한 이유로 후분양제도가 확산되지 못하고 있다.

부동산은 우리의 희망인 것 같다. 부동산에 대해서 공부를 할 필요가 있어보인다. 일단 업무중인 곳이 부동산 신규 분양관련 된 곳이기 때문에 그것이 필요한 듯하다. 열심히 적어보자. 최근 문재인대통령이 부동산 619대책을 내놓았다. 바로 어제다. 서울 전지역 아파트 분양권 전매 전면금지 정책을 내놓았다. 서울 지역의 전매가 전면 금지되며, 주택담보인정비율인 LTV와 총부재상환비율DTI가 10%씩 줄어들어 아파트 잔금 대출을 받을 때도 DTI규제가 새로 적용되었다. 문재인 정부의 주택 시장 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응 방안이 어떻게 시장에서 반응을 보일지 주목이 되는 바이다. 이러한 대책으로 인해 투기수요 감소에는 효과가 있겠지만 공급 대책이 없는게 아쉽다는 관계자들의 이야기와 재건축 시장을 옥죄면 공급 부족이 심화 될 수 있다는 우려가 곳곳에서 나오고 있다. 과열은 핀셋 정책으로 안정이 될 수 있지만, 효과가 미미할 것이라는 분석도 있다.