부동산에 대한 고찰 1탄 부동산은 무엇인가?

부동산이란? 무엇인지에 대해서 한번 정리해보는 1탄의 내용입니다.

민법상 물건의 정의는 '유체물 및 전기 기타 관리할 수 있는 자연력'(민법 제98조)으로서, 이 물건의 범주안에 들어가는 것들 중, 토지 및 그 정착물을 부동산이라 하며(민법 제99조 제1항), 부동산이 아닌 물건은 동산이라 한다. (민법 제99조 제2항)

위의 문장은 부동산에 대한 정의이다. 움직일 수 없는 물건을 부동산이라고 한다. 즉 땅을 부동산이라고 보면 된다. 준부동산 혹은 의제부동산이라고 쓰이는 용어도 있는데 자동차, 선박, 비행기 및 건설 중장비 등을 준부동산이라고 보면된다. 준부동산에 대해서는 다음시간에 알아볼 예정이다.

토지 정착물에 대한 1차적인 기준은 사회 통념에 따라서 결정된다. 토지와 분리를 할 수가 없거나, 분리에 너무나도 많은 노력과 비용이 들어가는 경우 어떻게든 개인적인 수준에서 물리적으로 도둑질하기가 어려운 것을 토지의 정착물로 인정한다. 즉, 가건물로 사용하는 것들 콘테이너 건물 같은 경우는 동산으로 취급한다.

토지의 정착물에 대하여 토지와의 그 관계결합에 따라 종속정착물, 독립정착물, 반독립정착물이라는 3가지로 분리한다. 도로와 교량의 경우 토지에 완전히 부착되고 토지인지 아닌지 구분하기가 어렵다. 하지만 일반적인 형태의 건물의 경우 토지와 구조적으로 불리가되고 독립적으로 활용이 된다. 때문에 이것은 독립정착물로 분류한다. 반독립정착물이란 수목, 미분리의 과실 등을 가리킨다. 예를 들어 수목의 경우 입목 등기를 갖추지 않으면 토지와 함께 움직이지만 입목 등기를 갖추는 경우 토지와 분리되어 개별적인 하나의 부동산으로 취급한다. 미등기나 명인되지 않은 나무, 돌담과 같은 물건은 토지의 일부로 파악되지만 우리나라에서는 건물은 토지와의 별개 독립된 부동산으로 취급한다. 건물과 토지를 별개로 보는 것은 당연한 것처럼 느껴진다. 하지만 이것은 절대적이지 않다. 단지 각각 사회에서 합의된 정책상의 문제이다. 유럽의 경우 건물을 토지의 일부분으로 파악하는 제도도 있다. 또한 소유권과는 별개로 지상, 지역, 전세권등의 제한 물권이 인정될 수 있기 때문에 매매시에 이러한 제한물권이 인정될 여지가 있는지 확인하기도 한다. 재무관리에서는 주식이 부동산보다 더 우월한 투자자산으로 분류하고 있다. 금융시장이 발달한 선진국이 그의 주 분석대상이다. 주식과 연평균 상승률이 부동산이 거의 같지만 환금성이 낮고, 거래비용이 높은 것이 그 이유라고 표현하고 있다. 우리나라에서는 재테크의 수단으로 선호가 되며 널리 퍼져있다. 하지만 해외 선진국에서는 주식과 채권의 인기에 밀려 낮은 선호도를 가지고 있다. 해외에서는 주택이외의 부동산은 대부분 부동산투자전문회사가 보유하고 있다. 일반인이 소유하고 있는것은 극히 일부분이다. 일반인들의 경우 부동산을 리츠를 통해 간접소유를 하는 경우가 대부분이다.  대신 자가보유율이 높다. 미국의 경우 60%를 기록하고 있다. 우리나라의 경우 59%인데 미국은 62.9%로 한국보다 높으며 이는 유럽도 마찬가지이다.

부동산의 가치는 일반적으로 접근가능한 인구와 정부의 정책에 영향을 받는다. 정부정책이라고함은 거래세, 담보대출규제 등 부동산 시장의 개입을 주된 목적으로 하는 정책과 용적률, 사회간접자본 건설 등 이다.  우리나라처럼 인구밀도가 높고, 정책적으로 부동산 소유주에게 유리한 정책이 펼쳐져 있는 나라에서는 부동산 투자가 유망한 편에 속한다. 무작위로 100명의 한국 부자들을 조사한 결과 88명이 부동산임대수입이 주수입원이라고 답했다는 이야기가 있다. 2위는 사업, 3위는 주식, 4위는 은행이자, 5위는 회사 월급이었다.

우리나라의 평당가는 보통인 편이다. 전세계적으로 부동산이라는 것은 큰돈이 있어야 시작이 가능하다. 보통 평균적인 우리나라의 아파트를 보면 32평짜리를 기준으로 집값을 계산하는데 서울시의 아파트 평균 평당가는 2039만원 수준이다. 경기도 북부 고양시나 파주쪽으로만 가도 평당가가 1000만원 안팎으로 확저렴해지는데 입지가 별로인지역은 평당 800만원대도 있다. 흔히 1억을 큰돈의 기준으로 삼는다. 1억은 부동산에서 큰돈이 아니다. 제태의 최소한의 기준선일 뿐이며, 큰돈이 될 수 없는 것이다. 1억정도는 주식투자나 해라 수준으로 밖에 안된다. 보통 부동산이 3억이 있으면 재테크를 논할 수 있다. 3억을 기준선으로 보면 경기도 외곽지역은 분양받을 수 있다. 2008년 금융 위기 이후 미분양이 순식간에 10만채 단위로 폭증하면서 이것들을 처분하는데 한동안 어려움을 겪었다. 하지만 2011년부터 미분양들이 해소되는 추세이다. 전세가 없어지고 있기 때문이다. 2015년 중반대는 미분양이 2만채 수준으로 떨어졌다가 2015년 연말에 대규모 물량이 나오면서 6만채 이상으로 증가하기도 했다. 지역별로 편차가 커서 평당가가 4000만원이 넘는 강남의 경우 재건축/재개발 아파트는 한순간에 완판을 찍기도한다. 

부동산에 대한고찰 1탄은 이것으로 마칩니다.